TP.HCM, NHIỀU DỰ ÁN VẪN “ÂM Ỉ” TĂNG GIÁ

Sau giai đoạn ngắn trầm lắng bởi giãn cách xã hội, nhiều dự án bất động sản mới ra hàng tại TP.HCM có thanh khoản sôi động, thậm chí đà tăng giá lan ra cả các dự án mua bán thứ cấp cho thấy, nhu cầu nhà, đặc biệt là các phân khúc đáp ứng nhu cầu thật luôn thường trực.

Nhà phố và căn hộ được săn ráo riết

Gần nửa đầu năm 2020 trôi qua chứng kiến nền kinh tế đang phải gánh chịu không ít dư chấn từ đại dịch Covid-19. Thị trường bất động sản cũng chứng kiến hầu hết các phân khúc đều “thấm đòn”. Tuy nhiên, từ sau giãn cách xã hội đến nay, một số phân khúc thị trường đã bật lên rất nhanh.

Trong một khảo sát mới đây của Công ty DKRA Việt Nam cho thấy, phân khúc đất nền có nguồn cung giảm sâu đến mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, trong khi lượng tiêu thụ cũng giảm đến gần 40% so với cùng kỳ năm 2019. Phân khúc căn hộ cũng ghi nhận mức giảm kỷ lục từ năm 2015 đến nay ở cả diễn biến nguồn cung mới và lượng tiêu thụ. Không nằm ngoài vòng xoáy đó, bất động sản nghỉ dưỡng – biệt thự biển có nguồn cung sơ cấp và sức cầu cũng rất thấp.

Khách quan mà nói, nhà liền thổ là loại hình có sức đề kháng tốt trước đại dịch Covid-19, khi mà sức mua ghi nhận vẫn ổn định cả trong và sau thời điểm dịch được kiểm soát. Đây cũng là loại hình được dự báo có biên độ tăng trưởng về lợi nhuận vượt trội trên thị trường, nên khi nguồn cung càng khan hiếm, biên độ tăng giá càng gia tăng mạnh mẽ.

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, nhà phố, biệt thự tại TP.HCM có sức cầu chủ yếu đến từ người mua để ở, giá tiếp tục tăng bất chấp đại dịch. Đơn vị nghiên cứu này chỉ ra, mặc dù sự bùng phát của Covid-19 đã làm giảm đà tiêu thụ của thị trường, tuy nhiên, điều đáng nói, giá bán loại hình này tiếp tục tăng cao.

Giá bán sơ cấp trong quý I/2020 ở mức 5.017 USD/m2 đất, tăng 37,7% theo năm và 8,4% theo quý. Việc tăng giá chủ yếu là do các dự án có giá thấp hơn mức trung bình đều đã bán hết. Xét trong cùng dự án, giá vẫn ổn định hoặc tăng nhẹ, dưới 4% theo quý ở mỗi dự án. Tác động của Covid-19 lên giá có thể chưa được cảm nhận rõ ràng trong quý vì ảnh hưởng từ sự thiếu hụt nguồn cung vẫn còn.

Theo ghi nhận của phóng viên, đại dịch về cơ bản đã được khống chế, thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu rục trở lại khi khá nhiều dự án đang chuẩn bị bung hàng. Các chuyên gia bất động sản cũng cho biết, phân khúc nhà phố đáp ứng được nhu cầu ở thực với các tiêu chí về vị trí đẹp, tính kết nối rộng mở, pháp lý an toàn và có mức giá dưới 10 tỷ đồng đang được người mua quan tâm, tìm kiếm.

Cùng với thị trường nhà liền thổ, phân khúc thị trường căn hộ cũng được nhiều người rao riết tìm mua. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm được giao dịch trên thị trường thời gian gần đây chỉ tập trung vào sản phẩm thứ cấp, quanh quẩn với các dự án hiện hữu trước đây, còn dự án mới hầu như không có.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, từ sau giãn cách xã hội đến nay, giao dịch thứ cấp trên thị trường căn hộ đã trở nên sôi động trở lại và giá cả dường như đã thiết lập một mặt bằng mới, đặc biệt là với các dự án căn hộ do các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng tốt có mức giá tăng mạnh từ 30 – 40%, thậm chí cao hơn.

Đơn cử như Dự án Centum Welth tại quận 9 do Thủ Đức House làm chủ đầu tư, được công bố bán ra thị trường đầu năm 2019 với mức giá trung bình khoảng 28 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2019 tăng lên khoảng 33 – 35 triệu đồng/m2 và hiện cũng đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng 40 – 42 triệu đồng/m2.

Ông Dương Quốc Dũng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Công ty Thuduc House tiết lộ, hiện dự án này còn 108 căn hộ dự kiến sẽ bán ra thị trường thời gian tới, nhưng giá bán không dưới 42 triệu đồng/m2, do tiền sử dụng đất tăng cao.

Còn tại dự án Flora Novia mặt tiền đường Phạm Văn Đồng thuộc quận Thủ Đức, TP.HCM do Nam Long làm chủ đầu tư được công bố bán ra các đợt từ cuối năm 2018 và năm 2019 với mức giá trung bình chỉ khoảng 26 triệu đồng/m2, hiện dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà. Theo ghi nhận từ các môi giới trên thị trường thứ cấp của dự án Flora Novia, giá giao dịch của dự án này hiện ở mức trung bình đã vượt ngưỡng 40 triệu đồng/m2…

Tương tự, tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông, liền kề với dự án Flora Novia đã đưa vào sử dụng, cũng có mức giá tăng khá cao, trung bình tăng khoảng 500 – 700 triệu đồng so với lúc mới bán, nhưng không có nguồn hàng để bán. Hay như dự án căn hộ Moonlight ở Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, được bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019 có giá bán tăng gần gấp đôi so với lúc mở bán.

Vì sao?

Thị trường bất động sản liên tục tăng giá trong vài năm qua, dù đâu đó đã có những cảnh báo, thị trường đang có dấu hiệu tăng ảo rồi sẽ đến lúc phải giảm. Tuy nhiên, thực tế giảm giá dường như không diễn ra.

Phân tích diễn biến này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho rằng, có nhiều lý do xuất phát từ thực tế của thị trường bất động sản, cho thấy việc chờ đợi giá nhà đất giảm mạnh để mua là không dễ.

Thứ nhất là do thói quen sở hữu tài sản của người Việt. Không giống với thị trường bất động sản ở nước ngoài khi mà tính sở hữu thấp, người dân chỉ muốn đi thuê nhà để ở. Còn ở Việt Nam, nhu cầu sở hữu tài sản rất cao. Khi tính sở hữu cao sẽ tạo ra nhu cầu lớn. Do đó, lượng cầu nhìn chung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất lớn và hiện hữu. Nếu có một tài sản bán thấp hơn giá thị trường, nhìn tài sản đó có cơ hội sẽ có người khác vào mua ngay bởi nhu cầu là đa dạng.

Thứ hai, bất động sản luôn là kênh trú ẩn hàng đầu. Với văn hóa phương Đông, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng bởi các yếu tố như: Khi mua bất động sản, chuyển hóa từ tiền thành tài sản; đây là tài sản có khả năng tăng giá trong tương lai. Dường như rất ít trường hợp mua bất động sản bị lỗ. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi mà các nhà phát triển bất động sản ngày càng trở nên chuyên nghiệp đã tạo lập bất động sản không chỉ là miếng đất, mà còn là một loại hàng hóa với mức độ khai thác cao từ việc trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê…

Còn theo ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty DRH Holdings, giá thành đầu ra của sản phẩm phụ thuộc giá đầu vào của các doanh nghiệp, trong khi giá đầu vào không có dấu hiệu giảm thì giá bán sản phẩm bất động sản khó có thể hạ xuống.

“Khi đưa ra một bài toán đầu  tư, doanh nghiệp sẽ căn cứ vào giá đầu vào cộng với biên độ lợi nhuận kỳ vọng để tính giá thành đầu ra”, ông Sơn nói và phân tích, sở dĩ giá bất động sản tại TP.HCM không ngừng tăng cao là do chi phí đầu vào thời gian qua quá cao, quỹ đất để phát triển dự án ngày càng khan hiếm, hoặc có mua được gía cũng cao. Và với tính trạng như hiện nay mà nói, giá bất động sản khó có thể giảm được, trừ khi có nguồn cung được tung ra thị trường cân bằng với nhu cầu thực tế.