ĐỊA ỐC TP.HCM KỲ VỌNG NỬA CUỐI NĂM

Nhận diện tín hiệu sáng

Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM vừa đưa ra số liệu cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM bắt đầu hồi sinh trở lại. Cụ thể, trong 4 tháng đầu năm 2019, Thành phố có 13.094 doanh nghiệp được cấp phép thành lập mới, với tổng số vốn đăng ký là 211.691 tỷ đồng (bằng 99% số lượng doanh nghiệp và tăng 37,1% về vốn đăng ký so với cùng kỳ).

Có 34.552 lượt doanh nghiệp đăng ký thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh, trong đó vốn điều chỉnh bổ sung tăng 59.272 tỷ đồng (cùng kỳ, vốn điều chỉnh bổ sung tăng 127.537 tỷ đồng). Trong đó, doanh nghiệp đăng ký thành lập mới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm 7,2%.

Tuy lượng doanh nghiệp thành lập mới thấp, nhưng ngành kinh doanh bất động sản lại là ngành có số vốn đăng ký mới chiếm tỷ lệ cao nhất là 32,7%.

Đặc biệt, cũng trong 4 tháng qua, tính chung cả vốn FDI thu hút được dưới hình thức cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và vốn thu hút được qua hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong các doanh nghiệp trong nước, Thành phố thu hút được 2,37 tỷ USD (tăng 46,1% so với cùng kỳ).

Trong đó, các dự án đầu tư nước ngoài được cấp mới Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có 363 dự án, với tổng vốn đầu tư đạt 351,66 triệu USD (tăng 18,6% số dự án cấp mới và bằng 88% vốn đầu tư so với cùng kỳ).

Điểm tích cực với thị trường bất động sản là số vốn đăng ký đầu tư trong lĩnh vực này nhiều nhất (46,8%). Dòng vốn này đến chủ yếu từ các nhà đầu tư đến từ British Virgin Islands  (43,5%); tiếp theo là Hàn Quốc chiếm 19,5%; Nhật Bản chiếm 10%; Singapore chiếm 5,7%; Hồng Kông (Trung Quốc) chiếm 3,4%.

Cũng trong 4 tháng đầu năm 2019, Thành phố chấp thuận cho 1.320 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục để được góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước, với vốn góp đăng ký tương đương 1,83 tỷ USD (so với cùng kỳ, tăng 30,6% về số trường hợp và tăng 63,2% về vốn đầu tư). Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nhiều nhất (24%).

Ngoài ra, tại Hội thảo xúc tiến đầu tư vào TP.HCM năm 2019 diễn ra ngày 8/5 vừa qua, Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân cho biết, hiện TP.HCM đã chính thức cho phép 124 dự án bất động sản bị thanh tra liên quan tới vấn đề đất công được tiếp tục triển khai.

Với thông tin này từ ông Nhân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đây là tin cực tốt cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản, vì với số lượng dự án lớn này, các doanh nghiệp sẽ có lượng cung lớn đáp ứng cho sức cầu đang bị nén lại vì ít hàng thời gian qua.

“Các dự án này có lợi thế là đa phần đang thi công, thậm chí có dự án đã hoàn thành phần móng và chỉ cần được cho phép tiếp tục phát triển là có thể mở bán ngay”, ông Châu nói.

Ngoài ra, cũng tại Hội thảo xúc tiến đầu tư vào TP.HCM, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, Thành phố đang kêu gọi các doanh nghiệp đầu tư vào 210 dự án trong năm 2019. Trong đó, có 29 dự án là chỉnh trang đô thị. Chẳng hạn, Dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng chung cư cao tầng cuối đường Tạ Quang Bửu tại phường 6, quận 8 với số vốn đầu tư 1.018 tỷ đồng/46 triệu USD; Dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, chung cư cao tầng khu Xăng Thổi, phường 1, quận 8 với tổng vốn 7.038 tỷ đồng/320 triệu USD; Dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, chung cư cao tầng Khu đầu tư Cầu Chữ Y phường 8, quận 8 với vốn đầu tư 6.021 tỷ đồng/274 triệu USD…

Ngoài ra, điểm nghẽn của thị trường bất động sản TP.HCM hiện có nguyên nhân lớn từ sự quá tải giao thông nội đô. Do đó, TP.HCM kêu gọi doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư phát triển 55 dự án giao thông tại trong năm 2019. Trong đó, các dự án trọng điểm như Dự án xây dựng tuyến đường trên cao số 1 (từ nút giao cộng hòa theo đường Cộng Hòa – Trần Quốc Hoàn – Phan Thúc Duyên – Hoàng Văn Thụ – Phan Đăng Lưu – Phan Xích Long – Phan Xích Long (nối dài) – giao với đường Điện Biên Phủ và đường Ngô Tất Tố – kết thúc trước cầu Phú An) có vốn đầu tư 15.460 tỷ đồng/703 triệu USD; Dự án xây dựng tuyến đường trên cao số 3 (từ tuyến số 2 tại Tô Hiến Thành – Lê Hồng Phong – Lý Thái Tổ – Nguyễn Văn Cừ – Trục Bắc Nam – Nguyễn Văn Linh) với số vốn đầu tư 14.756 tỷ đồng/671 triệu USD; Dự án xây dựng tuyến đường trên cao số 2 (giao với tuyến số 1 tại nút giao Lăng Cha Cả – Bùi Thị Xuân – vị trí cầu số 5 trên kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè – hẻm 656 CMT8 – Bắc Hải – hẻm số 2 Thiên Phước – hẻm số 654 Âu Cơ – Dọc theo công viên Đầm Sen – Rạch Bàu Trâu – đường Chiến Lược – Hương lộ 2, kết thúc tại điểm giao với Quốc lộ 1) có quy mô xây dựng dài 11,8 km. rộng 17,5 m, tổng vốn đầu tư 21.490 tỷ đồng/977 triệu USD…

Các dự án trên đều được chính quyền TP.HCM linh hoạt trong việc chấp thuận hình thức đầu tư, mời gọi các nhà đầu tư đủ năng lực trong và ngoài nước tham gia.

Kỳ vọng vào thị trường

Với các nền tảng trên, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM và rộng hơn là bất động sản phía Nam sẽ quay lại nhịp độ tăng trưởng vào quý III và quý IV/2019 sau quý I tương đối trầm lắng.

Trong đó, thị trường kỳ vọng dự án Vinhomes Grand Park tại quận 9 của Vingroup với hơn 44.000 căn chung cư, hơn 2.000 căn nhà phố, biệt thự sẽ là một trong những cú huých lớn, kéo theo sự sôi động của các dự án khác.

Nguồn cung được cho là sẽ đến từ nhiều trong số 124 dự án đã được chính quyền TP.HCM cho phép tái khởi động sau khi bị dừng lại vì vướng thủ tục pháp lý liên quan đến đất công. Trong 124 dự án được triển khai này, ngoài số lượng ít là dự án đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng thì đa phần là các dự án đang được các doanh nghiệp xin thủ tục mở bán.

Một chủ đầu tư có dự án trong danh mục 124 dự án trên cho biết, từ năm 2017 tới nay doanh nghiệp này không thể đưa ra thị trường một dự án bất động sản nào dù quỹ đất và hồ sơ xin phát triển dự án của doanh nghiệp này nộp lên cơ quan chức năng là 5 dự án. Trong đó, có những dự án đã hoàn thành việc thử tải móng và chuẩn bị xây dựng móng thì phải dừng lại. Sau khi nhận thông tin cả 5 dự án của mình sẽ được tiếp tục phát triển, doanh nghiệp rất mừng và bắt tay ngay vào việc lựa chọn dự án mới để phát triển trong quý III/2019.

Bên cạnh đó, ở thị trường từ năm 2015 đến nay hầu như không xuất hiện dự án mới như quận 1, TP.HCM, bước vào quý II, đã có những dự án tiếp tục được mở bán. Cụ thể, đầu tháng 5 đã liên tục có những thông tin mở bán dự án mới như Tập đoàn Novaland mở bán thòa tháp thứ 2 mang tên A Riverview của Khu phức hợp căn hộ và thương mại dịch vụ The Grand Manhattan tại quận 1. Dự án này có số lượng 1.000 căn hộ.

Cùng với đó, Alpha King cũng vừa phát đi thông tin cho biết, doanh nghiệp này chuẩn bị ra mắt giai đoạn 2 của toà tháp Alpha Hill, dự án nằm tại quận 1.

Ngoài ra, mới đây, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến vừa ký Quyết định số 1757/QĐ-UBND nhằm bổ sung Quyết định 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 của UBND Thành phố về ban hành Kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 – 2020. Theo đó, danh sách các dự án nhà ở thương mại được cập nhật chia làm 3 khu vực: Khu vực trung tâm hiện hữu có 3 dự án; khu vực nội thành hiện hữu có 17 dự án; khu vực nội thành phát triển có 106 dự án. Ngoài ra, 4 dự án nhà ở xã hội cũng được cập nhật, bổ sung vào đợt này, trong đó quận 7 có 2 dự án, quận 9 có 1 dự án và quận 12 có 1 dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, những nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản TP.HCM đó là điểm nghẽn về giao thông, về chính sách, về những doanh nghiệp tầm cỡ, thì hiện nay chính quyền Thành phố đang rốt ráo giải quyết tất cả các vấn đề trên.

“Mục tiêu của TP.HCM là tạo nền tảng để thị trường bất động sản lớn mạnh nhằm giúp hiện thực hóa định hướng xây dựng hệ thống nhà ở kiên cố bởi hiện nay, TP.HCM đang có tới 60% là nhà bán kiên cố. Để giải quyết được lượng lớn nhà ở lụp xụp là khối công việc khổng lồ, cần các doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước tham gia”, ông Châu nói.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho rằng, một thành công của TP.HCM trong thời gian qua là đã tạo ra những dự án đô thị khép kín lớn. Đây là những dự án đáp ứng đủ các tiện tích như phát triển bài bản quy hoạch vùng. Trong các dự án rộng vài chục đến cả trăm héc-ta này có đủ hạ tầng xã hội đáp ứng được các vấn đề dân sinh như trường học, công viên, bệnh viện, trung tâm mua sắm… Sự đồng bộ trong các dự án này sẽ giúp sớm hình thành nên những cộng đồng dân cư văn minh, Thành phố có cơ hội dần xóa đi những hệ lụy của quy hoạch thiếu bài bản, những khu nhà bán kiên cố, thấp tầng và lộn xộn…

Đối với những lo ngại về câu chuyện siết tín dụng bất động sản sẽ làm thị trường trầm lắng trong thời gian tới, ông Phúc cho rằng, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay bất động sản lành mạnh hơn, giảm nợ xấu, đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào bất động sản như vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư nước ngoài, chứng khoán hóa bất động sản.

“Xu thế phát triển thị trường bất động sản quy mô thành phố thu nhỏ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ, bất động sản thông minh, bất động sản xanh sẽ là xu thế phát triển chủ đạo trong năm 2019 và các năm tiếp theo. Cùng với đó, giá bất động sản TP.HCM có thể tăng nhẹ do thiếu nguồn cung”, ông Phúc nhận định.

Mỗi phân khu sẽ có độ sáng tối khác nhau

Theo tôi, những tháng còn lại của năm 2019, diễn biến thị trường các phân khu của TP.HCM sẽ có những sắc thái khác nhau. Đơn cử như khu Đông sẽ là khu vực nhận được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư nhất ở những tháng tiếp theo của năm 2019, bất chấp độ nóng của địa bàn này đã liên tục kéo dài. Phân khúc căn hộ tại khu Đông có thể tăng giá 10 – 15% trong năm 2019, còn đất nền tăng 15 – 25%. Các tài sản là nhà phố, biệt thự xây sẵn tại khu vực này đã trải qua các cơn sốt đất nên đang ở vùng giá rất cao, vì vậy cơ hội tăng giá vẫn còn nhưng phải chờ thêm một thời gian nữa.

Đối với khu Nam xếp sau khu Đông về mức độ hấp dẫn đầu tư. Biên độ tăng giá của căn hộ trên địa bàn này vào khoảng 7 – 10%, còn đất nền có thể tăng giá 10 – 20% trong thời gian tới. Khu Tây được xem là thủ phủ của bất động sản giá bình dân tại Sài Gòn. Căn hộ trên địa bàn có thể tăng giá 5 – 8%, còn đất nền tăng giá 10 – 15% trong năm nay.

Riêng bất động sản tại khu trung tâm TP.HCM với lợi thế thương mại lớn, đầy đủ các tiện ích dịch vụ và là trung tâm hành chính, kinh tế, nên giá căn hộ có thể vẫn tiếp tục tăng 5 – 10%, nhà liền thổ có thể tăng giá 5 – 10% những tháng cuối năm 2019. Tuy nhiên, do đặc thù tài sản ở khu trung tâm có giá trị rất cao, nên thanh khoản có thể không dễ dàng vì kén khách. Trong khi đó, những huyện vùng ven ở ngoại thành có khả năng tăng giá cao vào quý IV với biên độ dao động 15 – 30%. Tuy nhiên, bất động sản tại những huyện vùng ven không có giá trị cao, nên sức nóng vẫn kém hơn khu Đông vài bậc.

Tôi cũng khuyến cáo một số rủi ro cần cân nhắc. Đó là nhà đầu tư phải lưu ý đến việc quản lý dòng vốn càng chặt chẽ càng tốt. Thị trường còn lại của năm 2019 không còn là thời điểm vàng để lướt sóng, khó đánh nhanh rút gọn, mà chỉ phù hợp với chiến lược đầu tư trung và dài hạn, đồng nghĩa với việc phải trường vốn.

Cửa đã mở cho thị trường những tháng còn lại của năm 2019 và cả năm 2020

Trong 2 năm qua, Thành phố có hơn 150 dự án nhà ở và khu phức hợp bị “đóng băng” tiến độ. Tuy nhiên, khi TP.HCM công bố cho phép 124 dự án tiếp tục triển khai ngay tại Hội nghị xúc tiến đầu tư vào TP.HCM 2019 vừa qua, đã tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường địa ốc, cho doanh nghiệp trong và ngoài nước từ nay đến cuối 2019 và xa hơn là năm 2020.

Các tín hiệu tích cực dễ thấy nhất đó là tin vui này giải tỏa phần lớn khó khăn của nhà đầu tư, doanh nghiệp do dự án bị ách tắc, thúc đẩy các dự án này nhanh chóng triển khai và về đích.

Tiếp đó là những dự án chưa bán sẽ từng bước hoàn thiện pháp lý, hội tụ đủ điều kiện mở bán, gia tăng thêm nguồn cung mới cho thị trường nhà ở. Những dự án nào đã mở bán rồi nhưng bị đình trệ sẽ không bị hồi tố, người mua sẽ  yên tâm về vấn đề pháp lý của tài sản.

Cuối cùng, khi guồng quay các dự án bất động sản vận hành tốt, rút ngắn được thời gian làm thủ tục pháp lý, doanh nghiệp giảm được chi phí lãi vay, giảm thiểu được rủi ro trong quá trình đầu tư, hàng hóa nhanh chóng được đưa ra thị trường nên giá thành sản phẩm sẽ ít bị đẩy lên do sự khan hiếm và độc quyền.

Kết quả to lớn khi các dự án này vào guồng trở lại là thị trường bất động sản TP.HCM sẽ duy trì được vị thế và sức hấp dẫn như đã từng dẫn đầu trước đây. Trên cơ sở đó, nguồn thu ngân sách từ đất mang về cho Thành phố cũng có cơ hội gia tăng trở lại.